物业公司服务计划书 第1篇
物业公司服务计划书 第2篇
一、 概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
四、 人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号 岗位 人数 主要职责 备注
1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。
2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营预测
a) 经营收入： 万元(年度，以下省略)
l 物业管理费：万元
应收 万元
30000*12*(元)
预计收入 万元(收缴率90%)
l 维修服务费：万元
l 特约服务： 万元
l 其他收入： 万元
b) 支出：万元
l 人员工资福利：14万元
l 办公费用：万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
l 维修保养费用：万元
l 税金：万元
l 不可预见费用：万元
c) 润亏：万元
d) 物业接管期间
前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e) 公共性服务费构成测算：万元/年， 元/月* M2
(1) 员工的工资和按规定提取的福利费
序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
1 经理 1 1200 1200
2 经营部主任 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业管理员 1 800 800
5 安全护卫员 7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计：9600元/月;115200元/年
福利：115200*23%=26496(元/年)
合计：14..17万元/年
(2) 公用设施设备维修及保养费：万元
(3) 绿化管理费：绿化率45% 万M2*1元/年* M2 =万元
(4) 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=万元
(5) 安全护卫费：7人*200元/年*人=万元
(6) 办公费：按管理人员工资总额25%计算
万元*25%=万元
(7) 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元
(8) 税费：按营收缴纳即 万元
(9) 保险费：暂不投保
(10) 合理利润：按营收8%计算 万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为元/月* M2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b) 物业接管验收
l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的`立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
l 房屋幢、户编号已经有关部门确认;
l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;
l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l 抄水、电、气表的底数，记录备案。
l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、 入伙
1、准备工作
l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
l 车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;
l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)
l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、协调工作
l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
物业公司服务计划书 第3篇
工作计划
1、按国家相关法规、《住宅物业服务三级标准》、《物业管理服务合同》、《业主公约》及业主大会决议等文件精神制定管理服务方案，提供管理服务；
2、审核各分包单位资质，服务质量，监督分包单位（电梯：优力维特；监控、对讲、门禁：盛世恒安；保洁：洁雅；绿化：）管理服务工作；
3、复核、公示2025年度特约服务收费标准、特约服务管理办法；
4、签订专项服务委托合同；
5、根据zheng府要求，坚持作好新冠疫情防控工作；
6、根据国家zheng策、法律法规，小区设施设备现状，拟定消防报警联动系统更新改造、热水供回水管道更新改造及小区空调机台围栏更新改造方案，协同业主委员会，申请使用住宅专项维修资金，实施上述更新改造工程。
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；
3、排查各楼外围排水管线，及时疏堵，保证正常运行；
4、春节前对小区内各污水井、化粪池排查一次，清除可能产生的沼气；
5、挂灯笼、彩旗，布置园区，营造节日气氛。
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；
3、停暖后对小区采暖系统检查、检修楼内各阀门和水管井各接口以及各楼外围管线和阀门，关闭局部供暖微循环，为下年度的供暖工作打下良好的基础；
4、停暖前后重点关注B区热水系统，与锅炉房配合重点解决生活热水系统循环问题，保证小区热水正常供应；
5、对小区外围排水管线进行疏通检查；
6、化粪池检查、清掏；
7、对在供暖季无法解决的问题制定出具体方案，争取在非供暖季予以解决；
8、安排组织房屋结构安全检查，记录、排除安全隐患。
四月份
1、进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档，检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障； 核查抄录水电表；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；
2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；核查抄录水电表；
3、空调冷凝水管排水管进行疏通，保证畅通；
4、顶层平台、首层平台雨水口清扫，漏水点打胶封堵；
5、对各楼变压器维护保养，为夏季用电高峰做准备；
6、π接室、配电室穿墙孔密封检查、封堵；
7、景观水池蓄水。
五月份
本季度工作重点是保证小区雨水管路及排水管路畅通。
（四）第四季度工作计划
三、电梯维保计划
众所周知，电梯与其它机电设备一样，需要定期检查、保养和维护。通过对电梯设备的定期保养、维护，可以使电梯最大限度地达到并符合原设计、制造的标准和技术要求；并可保证电梯设备的安全可靠运行，降低故障率和延长电梯设备的使用寿命。
应制订专门的适用于各种具体型号电梯的定期循环检查保养计划，并严格地执行，才能从技术上有效地保证电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。
电梯设备和其它机电设备一样，需针对其使用环境、使用频次等不同情况，采取不同的保养周期，才能最大限度地保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障率。
通常电梯的定期循环保养周期，有日检、半月检、月检、季检、半年检、年检等方式，针对不同型号电梯的特点和用户具体使用的情况，制订专门的检查保养工作内容或计划，是必要的。物业管理圈。因为每种保养制度、方式，都有其各自的重点和具体内容，在前后环节上，都是互相紧扣和密切联系的，保养人员须根据电梯的现有状况和使用频次等情况，制定该梯具体的保养方式，然后认真、严格地按技术规程和制订的保养计划执行，才能真正地保证电梯的安全可靠运行。
所以根据本小区电梯运行时间、运行频率以及电梯安装日期特制订2025年电梯维护保养计划书。
1、每日检查，保养的重点部位放在电梯运行的可靠性上（即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性和有无故障），确保电梯不带故障、安全运行。在电梯运行动作的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、平层、电梯运行是否正常，并做好记录。
每周检查保养，每周检查保养工作的重点应放在检查保养电梯的安全装置，以及电梯运转零部件的灵活性方面。在电梯运行安全装置的安全可靠性方面，主要需检查保养电梯各层门锁、电气联锁触点和安全回路各安全开关的可靠，以及制动器制动性能和轿门安全保护装置的情况。对电梯运转零部件灵活性方面，主要需检查保养轿层门滑轮滑块和门机各运动部件的灵活性，以及电机、蜗轮蜗杆、导向轮等转动清洁润滑状况。
2、每月检查保养，每月检查保养工作的重点是，检查电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件（如轿层门）的牢固性和完好性，使电梯在整体结构上，处于完整无损、牢固、安全可靠的良好工作状态。在电梯各紧固部位牢固性方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自复门装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿装置、控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置等。
3、对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面，须检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等，且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。
4、季度检查保养，季度检查保养工作的重点，应放在影响电梯工作可靠性的各部件之间的配合间隙或相对尺寸的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周检、月检时疏忽、遗漏的地方。季度保养中，对电梯各运动部件之间的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿层门电气联锁触点的可靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的涨紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、安全嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度等。
5、年度检查保养，年度检查保养工作内容同样可作为专职质量检验人员在进行年度年检维保工作质量检验时的必检内容，年度检查保养工作的重点是，对电梯的安全可靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸，进行一次全面、系统的检查、维护保养工作。对需年度检查保养的电梯，须检查保养的部位和主要内容有：电梯整机性能和安全可靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及其完整可靠性进行更换，对影响电梯工作可靠性的各运动部件之间的重要的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整等。
6、专项检查维护保养。专项检查保养工作内容可作为专职质量检验人员在进行专项维保工作质量检验时的必检内容，电梯的专项检查维保工作就是我们通常说的项目修理或大修，需要维保人员根据电梯具体状况确定专项检查维保的内容。但对涉及到的安全项目（如限速器安全钳、安全回路各开关、门保护系统等）必须作为专项检查维保的必检项目，虽然电梯具体状况不同，电梯的专项检查维保即项目修理或大修工作的内容会各异，但常见专项修理项目内容有：曳引机制动器、各种绳轮、导轨、曳引钢丝绳、轿层门、补偿装置、井道信息装置、控制柜中的各电器元件的检查保养或更换。（电梯具体保养及巡检内容请见附表）
7、根据国家规定每年做两次电梯困人救援演习。每年演习时间为当年4月与9月。
8、北京市海淀区质量监督局每年对XX东苑小区68部电梯进行质量年检，年检合格后给与年检合格报告及电梯检验合格证。电梯年检具体时间为六月份、八月份 、九月份、 十月份 、十二月份。
（一）园区秩序维护计划
新的一年里，为了能保证保安部工作有条不紊的的进行，提高队伍的整体素质，防止各种案件的发生，为业主提供更优质的服务，特制定以下具体的工作计划：
1、职工队伍建设
在现有各种保安规范的基础上，增加新的保安员日常行为规范及纪律要求，并推行到队伍的管理中。
每季度组织安全大检查，及时整改隐患。
每半年演练各种计划和突发事件处理方案。
对队员进行两次岗位职责的整体培训。
对队员进行两次物业知识的整体培训。
进行两次突发事件处理程序的培训。
进行消防安全检查，学习消防知识。
出台警情提示，由于夏季入室案件高发，提示业主外出及休息时关闭门窗，另天气干燥，注意防火。
夏季天气较热，加强队员的个人卫生，内务卫生及公共卫生的检查，防止疾病的发生。
制定各种事件的应急方案，做好节前的各项培训工作。举行节日前的安全检查，发现隐患限期整改或及时处理。
对队员进行爱国主义教育，学习优秀员工事迹。
检查消防设施设备，进行消防知识的培训，迎接消防日的到来并举行一次消防演习。
2、各岗位工作要求
园区封闭管理，主要出入口设专人 24 小时值守，管理外来行人、车辆出入园区。
完善巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至 22： 00 巡视 2 次、22：00 至次日 6：00 巡视 1 次。
巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
安防控制室设专人 24 小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
每年进行 2 次专项应急预案演习，做好记录。
备勤人员 24 小时待岗。
（二）安全防范系统服务计划
1、报警控制管理主机每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
2、对讲门口机每月检查 1 次按键、显示屏等；每月表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
3、图像采集设备每周检查 1 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
4、摄像机每季度检查 1 次聚焦、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。
5、读卡器每月检查 1 次外观；每月表面清洁 1 次，查看防水状况。
6、电磁锁门锁每 2 月检查 1 次吸力、外观、接线。
7、出门按钮每 2 月检查 1 次开锁功能、接线。
1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织 2 次消防演练。
3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 2 次消防安全培训。
4、每日防火巡查 1 次；每月进行防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施器材符合消防安全要求；每月对消防水泵检修、试运行，保证其完好，抽查消防栓、水龙带的系统部件，确保齐全、有效。
5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安jiguan消防机构报告。
6、消防控制室设专人 巡视，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初期火灾，疏散遇险人员，协助配合公安jiguan消防机构工作。
7、灭火器每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器压力和有效期，保证处于完好状态。
8、对小区的灭火器进行检测。
第一季度：
1、疫情防控及消毒工作按原有计划作业；
2、遇雨雪天气时，根据冬季扫雪预案安排工作及时清扫积雪；
3、春节前，安排好员工春节探亲假的往返时间及节日期间的安全工作，做好春节期间各项工作的安排以保证小区的卫生质量；
4、春节后及时招收新员工并抓好员工培训工作，除日常保洁工作培训之外疫情防护，垃圾分类，各种安全培训也是培训重点；
5、依据上年度的各种突发事件的预案，制定新的突发事件的预案，在突发事件发生时，做到及时有效地处理应对；
6、提高管理人员的专业素质，根据每个主管的不同个性和特点，拿出相应的管理方法，同时加大主管的巡查力度，力争提高工作质量。
第二季度：
1、天气转暖后，逐项落实小区定保项目——楼道玻璃和一层大厅的高玻璃；
2、执行消杀计划，申购消杀药品，在去年消杀的基础上加大消杀力度，根据季节具体实施，合理安排消杀人员及消杀时间；
3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；
4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。
第三季度：
1、针对季节性执行消杀计划；
2、针对夏季雨水多，按照雨季汛期预案做好小区内雨水的清扫工作，做好历年在雨季漏水位置的清扫预案；
3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；
4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。
第四季度:
1、对本年度的消杀工作进行收尾；
2、安排小区内的定保项目；
3、按照预案做好小区内清扫积雪准备工作。
在做好每项工作的同时要加强与各部门的工作协调与沟通工作，对各部门提出的问题以积极的态度去执行，并对有关部门提出的问题处理完后及时向其反馈。
二、修剪作业时间表
修剪作业在工作日进行，按照北京市规定噪音作业时间段完成。
三、病虫害防治时间表
以上是常规病虫害防治，还有一部分病虫害需要注意观察，发现后及时用药防治，如刺蛾、美国白蛾、天幕毛虫、国槐尺蠖、玫瑰叶蜂等，地下害虫，如蛴螬、金针虫等大量发生时也要打药防治，还有因外来植物材料带入的病虫害，也要在种植后注意观察，及时防治。
杂草高发期，人工拔除来不及，需要使用选择性除草剂防除。
物业公司服务计划书 第4篇
1.完善并完成物业管理中心各部门重点工作流程,同时根椐公司的要求,全面按物业规范介入D区峻工楼宇验收工作程序时段; (工作时限12月…1月底)
2.完成物业管理介入前期使用的相关制式合同文本.表式.编制及业主手册、业主公约、装修手册~前期物业服务合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件审核制作工作; (工作时限12月…1月底)
3.依照公司D区项目峻工情况,适时完成D区物业服务委托招.投标工作办理,同时完成物业收费标准物价审批备案工作; (工作时限12月…1月 底)
4.依照公司D区项目整体规划情况,适时设计完成D区各峻工楼宇的楼牌.门牌.小区.道路.绿化.景观.公示栏.地上地下仃车场等:各类导示.标识牌的制作工作;(工作时限12月…1月底)
5.依照公司计划元月份随时做好D区物业介入交房的全面准备工作;物业全程参与并接收后施行物业规范管理工作;(工作时限1月底)
6.根椐D区各楼宇验收工作进展情况，及时详细、准确了解、掌握供电系统、供热系统、给排水系统〔室内外管网〕、电梯、通风空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带、电视网络系统、智能化管理系统、隐蔽工程〔含地下车库〕、绿化景观等，并做好接收相关业务资料的交接工作,同时建立相关业务基础资料档案; (工作时限1月---2月底)
7.全面介入对D区峻工各类公共设施,设备,以及消防设施.设备,,安防监控系统等进行调试.运行.验收工作,并同时做好交房后业主装修房屋的`准备及管理工作; (工作时限1月-4月底)
8.计划与公司安置拆迁办对接,根椐安置区客户业主基础资料完善建立情况,适时介入转换至物业管理中心建立客户基本信息挡案资料,同时要求物业管理中心各职能岗位统一使用电子文挡管理,最终适时融入公司整体〔ERP、OA〕软件管理系统; (工作时限1月---4月)
9.计划建立公司已峻工的楼宇工程施工建设相关技术资料,各类设计施工图纸.相关资质文件资料,以及各类设施.设备技术资料,合同文本.说明书.保修证等相关业务资料移交后归档管理.查阅.使用规定;，(工作时限2月底)
10.计划在三月份起启动公司本项目E区(一期)商品房,物业委托管理招.投标工作,以及物业费报备工作; (工作时限3月-5月底)
11.计划与公司人事部对接,根椐公司整体规划要求,启动E区(一期)物业配置缺员招聘计划, 要求五月底计划招聘人员到位,六月份按排物业糸统全员培训.演练工作,为公司本项目E区竣工交房.验收工作顺利进行, 做好前期各项铺垫基础准备工作。 (工作时限4月-6月底)
12.计划三月份启动E区(一期)商品房物业介入交.验房方案的编制工作,同时编制:业主手册.业主临时公约.装修手册.前期物业服务合同.住宅质量保证书.住宅使用说明书等必备文件的审定制作;(工作时限3月…5月底)
13.计划三月份启动E区(一期)商品房峻工楼宇的楼牌.门牌.以及小区导示牌.标识牌等相关业务的设计.审核.制作工作;(工作时限3月…6月底)
物业公司服务计划书 第5篇
2026年度总体目标
保障安全： 确保园区/大厦人、财、物安全，重点做好防汛、防火、防暑降温工作。
设施维护： 加强公共设施设备的巡检、保养与维修，确保正常运行，延长使用寿命。
环境优化： 保持环境整洁美观，做好夏季绿化养护及病虫害防治。
提升服务： 优化服务流程，提高响应速度和服务质量，提升业主/租户满意度。
成本管控： 在保障服务质量的前提下，合理控制运营成本。
团队建设： 加强员工培训与关怀，提升团队凝聚力和专业素养。
一、 物业客户服务部工作计划
日常服务与沟通：
前台/热线： 确保24小时热线畅通，及时接听、记录、转办、回访业主报修、咨询、投诉；每日整理工作日志。
信息发布： 通过公告栏、微信公众号、APP、短信等方式，及时发布2026年度工作计划、停水停电通知、社区活动预告、安全提示（防火、防盗、防汛、防暑）、缴费提醒等。
业主拜访/沟通： 针对重点业主（如长期欠费户、意见领袖、新入住业主）进行主动拜访或电话沟通；收集业主对7月及后续服务的建议与需求。
投诉处理： 严格按照流程处理业主投诉，确保件件有落实、有回复、有记录；分析投诉热点，提出改进建议。
费用催缴： 开展第二季度/月度物业管理费、水电费、停车费等费用的催缴工作，发送缴费通知单，跟进缴费情况。
社区文化建设：
活动策划与执行： 组织1-2次适合夏季的社区活动（如：露天电影、纳凉晚会、儿童暑期活动、健康讲座等），提升社区凝聚力。
便民服务： 视情况提供便民服务（如：免费清洗地垫、磨刀、量血压等）。
档案管理：
更新业主/租户信息档案（联系方式、车辆信息、紧急联系人等）。
整理归档6月份工作记录、通知、协议、投诉处理单等文件。
内部协作：
及时将业主报修信息准确传递给工程部，并跟进维修进度和结果反馈。
与安保、保洁部门联动，处理涉及环境、秩序的相关问题。
二、 物业工程维修部工作计划
日常巡检与报修处理：
公共区域： 每日/按计划对配电室、水泵房、电梯机房、消防泵房、风机房、公共照明、给排水管网、道路、围墙等关键设施设备进行巡检，填写巡检记录。
业主报修： 及时响应并处理业主户内报修（水、电、土建等），严格遵守入户维修规范和服务标准，保证维修质量，及时反馈完成情况。
应急抢修： 24小时待命，随时处理突发性停水、停电、电梯困人等紧急情况。
计划性维护保养：
供配电系统： 检查变压器、高低压配电柜运行状态及温度；清洁配电室；检查应急发电机油料、电池状况，进行试运行。
给排水系统： 检查水泵、阀门运行状态；清理水箱（按计划）；检查排水沟、雨水井、化粪池，确保畅通；对污水泵进行测试。
电梯系统： 配合电梯维保单位按合同进行月度保养，监督保养质量；检查轿厢照明、风扇、五方通话、紧急按钮等是否正常。
消防系统： 检查消火栓、灭火器压力及有效期；测试消防水泵、喷淋泵；检查烟感、温感报警器；确保消防通道畅通。
空调系统 (公区)： 对公共区域中央空调/分体空调进行清洗滤网、检查制冷效果、运行状况（重点保障电梯厅、大堂舒适度）。
安防系统： 检查监控摄像头角度、清晰度及录像存储；测试门禁系统、对讲系统；检查周界报警装置。
防汛专项工作：
全面检查： 彻底检查所有屋面雨水口、雨水管道、排水沟、集水井、排污泵及备用泵，确保畅通无阻且运行正常。
物资准备： 清点、补充沙袋、挡水板、排水泵、雨具、应急照明等防汛物资，确保数量充足、状态良好、取用方便。
预案演练： 组织工程、安保等关键岗位人员进行防汛应急预案学习与演练。
节能降耗：
根据季节和天气调整公共区域照明开启时间和亮度（如：延迟开灯、提前关灯）。
优化空调运行参数，避免过度制冷。
检查有无“跑冒滴漏”现象并及时修复。
工程改造与小项目：
按计划推进已获批的小型工程改造项目（如：局部路面修补、墙面翻新、设备更换等）。
对巡检发现的公共区域损坏（如：地砖松动、护栏锈蚀、墙面污损）进行及时修复。
三、 物业秩序维护部 (安保部)工作计划
门岗管理：
人员管控： 严格执行来访人员、车辆登记制度；加强对外来人员（装修工、快递、外卖）的盘查与管理；礼貌服务。
车辆管控： 引导车辆有序进出、停放；对违规停车（占用消防通道、私家车位）进行劝导、贴单或锁车（按规）；管理好非机动车停放。
巡逻管理：
定时巡逻： 制定并执行详细的巡逻路线和频次（含夜间），覆盖园区/大厦所有公共区域、重点部位（机房、车库、偏僻角落）、消防通道等，做好电子巡更或纸质记录。
重点巡查： 加强夜间、节假日巡逻力度；关注可疑人员、物品；检查公共设施安全状况（如：门窗是否关闭、照明是否完好）。
装修巡查： 检查装修户是否按规定时间施工、有无违规操作、灭火器配备、材料堆放、垃圾清运等情况。
消防安全管理：
日常检查： 每日检查消防设施（灭火器、消火栓）是否完好、无遮挡；确保消防通道、安全出口绝对畅通无杂物。
动火监管： 严格监管动火作业，审批手续齐全，现场监护到位，灭火器材配备充足。
应急准备： 熟练掌握消防应急预案，定期检查消防装备（防护服、呼吸器、破拆工具等）状态。
微型消防站： 维护保养微型消防站器材，组织队员进行消防技能训练。
突发事件处置：
随时准备处理治安事件（如：纠纷、盗窃）、安全事故、自然灾害（如：暴雨）等突发事件，第一时间响应，按预案执行，及时上报。
防暑降温：
合理安排户外岗位人员轮岗时间，避开高温时段；配备防暑药品（人丹、十滴水）、清凉饮料；关注队员身体状况。
培训与演练：
组织一次全员消防安全知识培训和应急疏散演练。
进行一次防暴恐器械使用培训和模拟演练。
加强岗位技能（如：礼貌礼仪、沟通技巧、应急处理流程）的日常培训。
四、 物业环境管理部 (保洁/绿化部)工作计划
保洁服务：
雨后及时清扫积水、落叶。
增加垃圾桶清运频次（防止异味、蚊蝇滋生）。
加强电梯轿厢、公共卫生间等高频接触区域的消毒。
公共区域： 按标准频次和流程清洁大堂、电梯轿厢及按钮、楼道、楼梯、扶手、公共卫生间、地下车库、道路、垃圾桶及周边等区域。重点加强：
垃圾管理： 严格执行垃圾分类收集、清运制度；保持垃圾房/中转站清洁、消毒、无异味；监督装修垃圾定点堆放与及时清运。
专项清洁： 对玻璃幕墙（低层）、雨棚、采光井、标识标牌等进行月度专项清洁。
四害消杀： 按计划进行全面的蚊、蝇、鼠、蟑螂等病媒生物消杀工作（尤其雨后），张贴通知，注意安全。
绿化养护：
浇水： 根据天气情况（高温干旱），重点保障绿化浇水，合理安排浇水时间（避开中午高温），确保浇透，防止植物干旱枯死。
修剪： 对草坪、绿篱、灌木、乔木进行定期修剪整形，保持美观，清除徒长枝、病虫枝、枯枝。
除草： 及时清除绿地、树穴内的杂草。
病虫害防治： 密切观察植物生长状况，针对夏季高发的病虫害（如：蚜虫、红蜘蛛、白粉病、叶斑病等）进行喷药防治，选择低毒高效药剂，注意安全。
施肥： 视植物生长需要，适当追施速效肥或叶面肥（避开高温时段）。
防风防汛： 检查加固新栽树木、易倒伏树木的支撑；暴雨前做好排水沟清理，雨后及时扶正倒伏树木、排除积水。
补种： 对黄土裸露、枯死区域进行草皮或苗木补种。
五、 物业行zheng管理部/人事部工作计划
人事管理：
办理员工入职、离职、转正、调岗手续。
核算并按时发放6月份员工工资。
组织安排7月份员工培训计划（结合各部门需求，如：新员工入职培训、服务礼仪、安全操作、专业技能提升等）。
关注员工思想动态，组织员工关怀活动（如：送清凉）。
行zheng后勤：
物资采购与管理： 根据各部门7月工作计划（特别是防汛、防暑物资需求），及时采购办公用品、工程耗材、清洁物料、劳保用品、防汛防暑物资等，做好入库、领用登记。
档案管理： 整理归档6月份公司文件、合同、人事档案、财务凭证等。
会议组织： 筹备召开月度工作会议、部门例会，做好会议记录及决议跟踪。
证照管理： 检查各类证照有效期，提前准备续期材料。
车辆管理： 安排公务车辆保养、维修、保险事宜；加强驾驶员安全教育。
印章管理： 严格执行印章使用审批登记制度。
食堂管理 (如有)： 监督食堂卫生、伙食质量，做好成本控制。
财务支持：
协助财务部门完成6月份账务处理、报表编制。
跟进各项费用（管理费、代收代缴费、外包服务费等）的收支进度。
审核各部门采购申请及报销单据（行zheng人事部部分职责，或直接由财务部负责）。
对外联络：
与街道、社区、派出所、消防、环卫等zheng府职能部门保持良好沟通，处理相关事务。
协调处理外包服务单位（保洁、绿化、垃圾清运、电梯维保等）的对接与监督。
六、 物业品质管理部工作计划
服务质量检查：
按照公司服务标准和7月计划重点，对各业务部门（客服、工程、安保、环境）的服务过程、现场管理、记录表单、员工行为规范等进行全面或专项检查。
重点检查防汛准备、防暑降温措施、设施设备运行维护、环境清洁、绿化养护、安保巡逻、客服响应等。
业主满意度调查：
设计并实施月度或季度业主满意度调查（电话、问卷、线上），收集分析反馈，识别改进点。
数据分析与改进：
汇总分析各部门工作报表、巡检记录、报修数据、投诉记录、检查结果等，形成月度品质报告。
针对发现的问题和不达标项，开具《整改通知单》，跟踪验证整改效果。
推动服务流程优化和标准完善。
风险识别与预防：
识别服务过程中存在的潜在风险点（安全、环境、客户关系等），提出预防措施建议。
计划制定与执行关键点：
资源匹配： 明确每项任务所需的人力、物力、财力资源，并提前协调准备。
责任到人： 将计划中的每项工作明确分配给具体的负责人或团队。
沟通协调： 各部门计划制定过程中需充分沟通，确保协同性（如：客服报修与工程维修，活动组织与安保支持）。月度初召开计划沟通会。
过程监控： 各部门负责人需定期（如：每周）检查计划执行进度，发现问题及时调整。
考核评估： 月末对各部门计划完成情况进行总结评估，纳入绩效考核，并作为下月计划制定的依据。
灵活性： 计划是指导，实际执行中需根据突发情况（如极端天气、重大事件）灵活调整，优先保障安全和核心服务。
公示与反馈： 将公司级的7月重点工作计划（精简版）向业主公示，接受监督，并设立反馈渠道。
物业公司服务计划书 第6篇
新依据管理要求和物业管理运作需要，物业公司将工作分为介入期管理、入住期管理(将验收好的房屋交给业主;二次装修管理、迎接业主迁入新居等)和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：
介入期
根据房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于房地产公司的销售服务，(物业管理有限公司)申报物业服务收费(初次定价)。
1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，物业公司做好以下各项前期准备工作：
(1)根据房地产公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与业主签定《前期物业服务协议》;对房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷;
(2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议;
(3)参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议;对智能化系统提出专项建议;对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议;
(4)收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试;
(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理;
(6)配合销售中心物业管理咨询，同时与销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通;
(7)业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告;
(8)收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满足日后维修中的材料供应;
(9)与公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决;
(10)建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作;
(11)与公司协商确定管理办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案;人员配置、培训计划的制定与实施;
(12)拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。
(13)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
2、开展业主服务需求调查
积极参与地产公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
3、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对房地产负责“的宗旨，进行严格、细致、全面的接管验收。
4、介入期管理工作计划表
入住期高效
1、便利办好入住
入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此物业公司做好如下几项工作：
(1)与销售中心配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备;
(2)销售中心应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的'入伙办理;入住服务;
(3)一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务;
(4)事前联系供气、供电、供水、电信、银行等相关专业部门，同步办公，方便业主入伙;
2、提供入住期的便民服务措施
(1)延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等;
(2)通过公开招投标方式引入4~5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收;
(3)组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题;解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。
3、记录并处理业主在接收楼验房中提出的合理的意见与建议
4、装修管理
(1)装修宣传培训。根据_第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及中山市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
(2)强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。
(3)落实二次装修跟踪监管责任制。
(4)制定违章装修处理流程。
(5)依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
5、治安管理
(1)建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理“。
(2)确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。
车位、车主、车型、车色)
(3)实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗(守卫岗)、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动;
(4)完善并发挥智能化系统的安防优势。
6、入住期管理工作计划表
常规期管理
培训工作
通过培训，提高物业公司员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使社区的物业管理更加赋有成效。
(1)安管培训计划
(2)绿化培训计划
(3)行政培训计划
1、小区工程部培训计划
2、常规期工作计划